건물주 = 갓물주
누구나 한번쯤 건물주가 되고싶다는 꿈을 꾸었을 것이다.
가만히 있어도 월세가 들어오고, 장사를 하더라도 월세에 대한 부담도 없고...
하지만 아무나 이룰 수 있는 꿈이 아니다... 돈이 없으면 건물주가 될 수 없기 때문이다.
그래도 건물주가 되는 꿈을 꾸지말라는 법은 없기 때문에
나는 오늘 건물주가 되려고 한다.
상황은 아래와 같다.
※ 모든 상황은 픽션입니다.
① 여러분은 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다. 해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다.
② 장소 : 강남구 대치동 956-7번지
③ 건물의 특징
지하 1층~지상 5층 / 전 층을 상가로 임대 가능, 주차 불가, 주거 공간으로도 활용 가능
(해당 사항은 픽션입니다.)
먼저, 이 건물의 장단점을 분석해보도록 하자.
장점
근처에 대형 상권인 현대백화점, 코엑스, 상상마당 등 유동인구가 많음
음식점이 많이 분포해 외식업 상권을 만들기 유리함
학교(대명중,휘문중,휘문고)가 근처에 있어 중고등학생을 타겟팅할 수 있는 매장 입점 가능
단점
학교 근처, 주택가여서 심야 상권을 형성하기에는 무리
건물이 오래됨
주차불가
이어서 건물 주변의 상권을 분석해보았다.
주요고객
음식점 - 주택근처에 사는 주민 or 근처 회사에 다니는 회사원 심리치료
세무사 - 근처에 사는 주민 중 서비스 이용이 필요한 사람
폴댄스 - 근처에 살거나 근처 회사에 다니는 회사원 중 폴댄스를 배우고자 하는 사람
학교 - 학생 코엑스 - 박람회를 가거나 아쿠아리움 등을 방문하기 위해 온 사람
현대백화점 - 백화점에서 쇼핑하는 사람 등
상상마당 - 공연, 전시회를 보는 사람
객단가
10,000원대, 학생들이나 회사원들이 한번에 많은 돈을 지출하지는 않을 것
요일별·시간대별 상권의 분위기 / 유동인구수는?
학교·회사·주택가다 보니 평일이 주말에 비해 훨씬 활발할 것으로 예상됨
주위에 코엑스 등 볼거리가 많지만 굳이 관광객들이 이 거리로 들어오지 않을 것 같음
유동인구수도 학생·회사원이 주를 이루고 평일이 주말에 비해 훨씬 많을 것
교통편
근처에 삼성역이 위치해있고 서울 번화가에 위치하고 있어 교통편은 아주 좋음
그렇다면 나는 이 건물을 어떻게 활용해야 할까...?
STP에 맞춰 이 건물을 기획해보도록 하자.
S : 학교의 학생들(10대), 근처 회사에 재직중인 회사원(2~40대), 주택가에 사는 주민(다양함)
T : 이중에서 가장 경제활동이 활발한 회사원에 타겟팅을 해보려고 한다.
P : 일하는 중 간단히 일을 볼 수 있는 건물, 퇴근 후 활동할 수 있는 건물
지하1층 - 수면카페 or 안마카페
직장인들이 쉬었다 갈 수 있는 수면(안마의자)카페
참고자료 : https://worldfire.tistory.com/28
1층 - 테이크아웃 커피 전문점 (메가커피 등)
직장인(학생)들이 빠른 시간내에 음료를 받아갈 수 있는 테이크아웃 음료 전문점
2층 - 헬스장
퇴근후 헬스장을 찾는 회사원을 위한 공간 및 1층 커피매장과 시너지
근처 폴댄스연맹과 운동상권 형성도 구축할 수 있음
3층 - 스크린 야구장
직장인들이 회식때 찾는다는 스크린 야구장을 입점해 건물 내 체류시간 증대
4층 - 파티룸
2030이 술집대신 찾는 파티룸을 입점해 건물내 체류시간을 한층 더 늘림
5층 - 공유오피스
탁트인 옥상인만큼 주택가가 몰려있는 이곳에서는 낮에 활동하기 좋은 공간을 입점하는 것이 유리할 것
또한, 공유오피스로 직장인들이 회의하거나 작업을 할때 건물에 있는 파티룸, 헬스장, 스크린야구장을 보면서 이를 인지하게 될 확률을 높일 수 있다.
과연 이 건물을 핫플레이스/랜드마크로 만들 수 있을까?
직장인들의 건물내 체류시간을 늘리는 컨셉으로 자리매김한다면 근처 회사원들이 즐겨 찾는 건물이 될 수 있지 않을까?
건물이 생기거나 컨설턴팅할 경우가 생긴다면 주변 상권, 환경을 분석해 왜 사람들이 이 건물을 찾게되는지 그리고 포지셔닝하기 위해 필요한 매장들을 어떻게 입점시킬 것인지 고려하는 것이 중요할 것 같다.
물론 위에 있는 모든 내용들은 실제 건물을 배경으로한 허구이다.
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